전세끼고매매 뜻과 주의사항 알아보기

오늘은 '전세끼고매매'의 전체적으로 알아보겠다. 우리가 흔히 네이버 부동산이나 다른 부동산 어플을 보면 물건 상세 설명란에 '전세끼고매매' 라고 적혀있는 것들이 간간이 보인다. 뉴스를 보다 보면 갭투자라는 말이 많이 나오는데 이와 비슷한 개념이라고 생각하면 된다. 전세끼고매매(갭투자)의 뜻은 매매가와 전세가의 차액만 가지고 부동산을 매수하는 것이다. 이 방법을 왜 사용하는지와 주의사항에 대해 아래에서 자세히 알아보겠다.

전세끼고매매를 하는 이유와 주의사항.

일반적인 방식을 예로 들면 5억짜리 집을 사려고 하는데 전세 세입자가 보증금 4억 원에 살고 있다. 이러한 경우에 나는 현금 1억 원만 가지고 이 집의 등기를 칠 수가 있다. 물론 세입자가 여전히 살고 있기 때문에 등기를 쳤다고 하더라도 내가 바로 들어가서 살 수 없다. 

집을 사서 들어가지도 못하는데 왜 전세를 끼고 살까? 크게 보면 두 가지 측면에서 말할 수 있다. 
첫째는 내가 이 집에 들어가고 싶은데 돈이 조금 부족할때이다. 앞에서 얘기했다시피 전세끼면 내가 바로 실거주가 불가하기 때문에 즉시 실입주가 가능한 물건에 비해 가격적인 메리트가 있다. 이렇게 전세 낀 집을 싸게 사놓고 나머지 전세입자가 퇴거 시 그동안 모은 돈과 대출 등으로 입주하면 된다. 간단하다. 다른 매물보다 싸기 때문에 미리 사놓고 나중에 입주하는 경우이다.
두 번째는 투자의 경우이다. 갭투자라고도 불리며 매매가와 전세가의 차액만 가지고 시세 상승을 노리는 투자 방법이다. 그럼 그냥 사면되는데 왜 갭투자로 사는지 궁금할 것이다. 우선 전세금 + 내 돈으로 등기를 치는데 여기서 전세금은 집주인 입장에서는 무이자다. 무이자로 받은 전세금을 투자자금으로 굴리는 것이다. 위의 가격을 예시로 들어보겠다. 현재 매가 5억 원의 집에 내 돈 1억으로 등기를 친 상황, 이 집이 6억까지 오른다고 가정하면 나는 100%의 수익률을 내게 되는 것이다. 1억을 투자하여 1억 원이 올랐기 때문이다. 투자자들은 상승을 기대하며 투자하기 때문에 이렇게 가격이 오르면 투자자들이 원하는 최고의 상황이다.  
그럼 주의사항은 무엇일까?
요즘처럼 금리인상과 더불이 주택가격이 하락하게 되었을 때 전세금 반환에 대해 걱정해야 한다. 1주택자의 경우는 어차피 내가 들어가서 대출받고 살면 되지만 2주택자부터는 적당한 현금 보유가 되어있지 않으면 전세보증금 반환도 힘들어지게 된다. 위의 예시를 반대로 들어보겠다. 5억 집이 4억 원이 되었다고 가정했을 때 내가 지금 긴급한 상황으로 매도했다고 하면 세입자에게 보증금을 돌려주고 나면 내가 투자했던 돈은 다 손실이 되는 것이다. 수익률 -100%다. 당장 매가가 20% 정도 빠졌을 때도 이런데 뉴스를 보다면 40%~50% 하락한 곳도 있다고 나온다. 이렇게 되면 내 돈을 들여서 보증금을 세입자에게 반환해야 한다. 내가 무리한 투자를 하게 되어 현금이 없다면 이때부터는 정말 큰일 나게 되는 것이다. 당장 세입자도 나가게 되면서 돈을 돌려줘야 이사도 가고 할 것인데 자신의 무리한 투자를 통해서 다른 사람에게 피해를 주는 상황이 연출되는 것이다. 한창 갭투자가 유행할 때는 전세가 90%인 단지들도 많았다. 전세가율이 높은 곳으로 세팅을 한 경우일수록 반환에 대해 걱정해야 할 것이다. 특히 작년, 재작년에 갭으로 투자한 사람들은 대부분 손실을 보고 있을 것이다. 2채는 그나마 어찌어찌 괜찮다고 하더라도 3채, 4채, 혹은 그 이상으로 사신 분이 있다면... 끔찍할 것이다. 
투자는 역전세 리스크를 감당할 수 있는 수준에서 해야 할 것이고, 투자를 하는 사람들은 돈을 벌기 위해서 하지만 세입자에게는 피해가 가지 않도록 리스크를 잘 관리했으면 좋겠다.